Pokud se chystáte prodat nebo pronajímat nemovitost, mohou na vás číhat různá nebezpečí. Zvlášť pokud narazíte na nepoctivou realitní kancelář nebo makléře. Všichni vědí, že nemalá část makléřů se neštítí podrazů. Avšak existují varovné signály, které by vás měly na neseriózní makléře upozornit.
Na realitním trhu v České republice působí až přes 14 tisíc makléřů! Na jednoho makléře tak připadá jen 720 obyvatel! Neoficiální odhady však přitom počítají až s 25 tisíci zprostředkovateli. Například v Německu je počet obyvatel na makléře desetkrát vyšší než u nás. Je pochopitelné, že čím více makléřů je, tím více musí o zakázky a o klienty usilovat. A to často všemi možnými a bohužel i nekalými až podvodnými praktikami. Protože pro některé realitní makléře jsou peníze, klasicky, až na prvním místě. Na druhou stranu čest seriózním, a profesionálním realitním makléřům.
Nejčastější (ne jediné) podvodné praktiky realitních makléřů:
LETÁČKY TYPU „HLEDÁM BYT V TÉTO LOKALITĚ“
Snad není nikdo, komu by se ve schránce několikrát v minulosti neobjevily letáčky s tímto nadpisem. Všude kolem na sloupech visí letáčky. Tváří se, že je psal skutečný zájemce, který se chce do lokality přestěhovat. Někdy pro zvýšení důvěryhodnosti je letáček namnožen tiskárnou tak, aby vypadal volně rukou psaný. Někdy je i rafinovaně připojeno „realitní kanceláře nevolat“. Přesto, když na telefon zavoláte, dříve nebo později zjistíte, že na druhé straně je realitní makléř, nebo jeho asistentka.
Realitní kanceláře potřebují mít co prodávat. Klienti zjišťují čím dál tím víc a víc, že si dovedou bez realitních kanceláří snadno poradit. A tak realitní kanceláře a makléři hledají nemovitosti a zdroje na své nemalé provize všemi možnými i méně férovými postupy. Používají třeba i zavádějící a klamavé letáčky ve schránkách nebo vyvěšují plakáty. Ty mohou znít i důvěryhodně: „Doktor s hotovostí koupí byt v této čtvrti” nebo „Advokát hledá dům pro svoji rodinu“. Prakticky vždy se za těmito plakátky skrývají realitní makléři.
Na prohlídku reality přijde makléř s kolegou, který se vydává za zájemce. Prodávající pak, pod dojmem úspěšné prohlídky, podepíše s makléřem exkluzivní smlouvu. Jenže údajný „vážný zájemce“ si pak samozřejmě, o několik dní později, koupi bytu rozmyslí. Pro prodávajícího to znamená jediné – je v hrsti podvodně chovající realitní kanceláře, protože kvůli exkluzivní smlouvě už nemůže prodávat jinde.
VÁŠ BYT VYKOUPÍME
Některé realitní kanceláře nabízejí prodávajícím, že od nich nemovitost vykoupí samy a peníze jim vyplatí obratem na účet. Na tuto zdánlivě výhodnou nabídku je potřeba dávat si velký pozor a dobře si ji rozmyslet. Bývá podhodnocena i o několik desítek procent. Takže se prodávajícímu nevyplatí, ani když je ve velké časové tísni. Je neetické, aby makléř tímto zavádějícím způsobem srážel cenu ve prospěch vlastní realitní kanceláře. Uvědomte si, že ona vykoupenou nemovitost obratem, často i během několika hodin, nebo dnů za běžnou tržní cenu, s velikou marží prodává dál.
DÁME VÁM ZÁLOHU NA VAŠI NEMOVITOST
Některé realitní kanceláře, zdánlivě právně v pořádku, ale na hraně morální serióznosti, nabízejí finanční zálohu majiteli při prodeji jeho nemovitosti. Když majitel tuto nabídku, ve finanční a časové tísni, s radosti příjme, zjistí při odsouhlasování dokumentace, že záloha je, ve většině případů, často půjčka, úročená určitým, nemalým úrokem. Tam, kde si realitní kancelář vymiňuje, že pokud se nemovitost neprodá v určitém čase, aby majitel mohl zálohu vrátit, že realitní kancelář má právo dle libovůle snižovat cenu nabízené nemovitosti. Aby i když pod cenou prodala nemovitost a zpět získala svou zálohu vyplacenou majiteli. Majitel se zálohou tak získává často mnohem méně, než kdyby na kupce trpělivě čekal. Nebo než by si dokonce prodával nemovitost sám.
MÁME JISTÉHO KUPCE
Oblíbená a poměrně častá strategie velké částí realitních makléřů. Makléř kontaktuje majitele, že má velice vážného zájemce o jeho nemovitost. Buď, že s musí nejdříve danou nemovitost prohlédnout, aby ji mohl nejdříve před prohlídkou prezentovat zájemci někde v realitní kanceláři apod. Anebo že by rovnou přivedl vážného klienta na prohlídku nemovitosti. Jedná se, pochopitelně, o kolegu/známého, který předstírá, v roli zájemce, budoucího kupce/nájemníka. Následně makléř stranou s majitelem nemovitosti jedná o nutnosti podepsání zprostředkovatelské smlouvy, nejlépe exkluzivně. Následně po podepsání smlouvy si vážný zájemce svou koupí/pronájem rozmyslí. Nic méně makléř takhle jednoduše získal nemovitost se smluvním vztahem k dalšímu nabízení a majitel současně ztratil možnost si svou nemovitost svobodně prodávat, nebo pronajímat po dobu platnosti podvodně sjednané, zprostředkovatelské smlouvy.
CHYTÁKY VE SMLOUVÁCH
Při prodeji i koupi nemovitosti mohou být častým kamenem úrazu také smlouvy. U běžných nemovitostí doporučujeme nepodepisovat makléři exkluzivitu na déle než 3-4 měsíce s automatickým prodlužováním. Když budete s jeho prací spokojeni, můžete lhůtu vždy prodloužit. Ve smlouvě by měla být zachována vyváženost mezi prodávajícím a kupujícím. Běžná bývá nevratná rezervační záloha, ale obdobná sankce by ve smlouvě měla být nastavena i pro prodávajícího, když si prodej rozmyslí. Ideální je dodatek, že si v případě potřeby může majitel bez sankcí prodat/pronajmout nemovitost i sám, pokud se mu v mezičase objeví zájemce, aniž by makléř realizoval obchod s jiným zájemcem. Stejně tak je férové mít ve smlouvě, s realitním makléřem dodatek, že pokud si zájemce, který složil rezervační poplatek, obchod rozmyslí a propadne tak rezervační kauce, že polovina této kauce připadne majiteli, jako určitá kompenzace za neuskutečnění obchodního případu. Nezapomínejte také, že rezervační smlouva je plně platná pouze pokud ji podepisují současně tři strany – prodávající, kupující a zprostředkovatel.
ÚSCHOVA PENĚZ
Trvejte vždy na notářské, advokátní nebo bankovní úschově. Nikdy nesouhlaste s úschovou kupní ceny na jakémkoli jiném účtu, například realitní kanceláře, ani jakémkoli jiném. Případů, kdy se tyto peníze zdefraudovali, a klienti už je nikdy neviděli, je v realitním byznysu víc než dost.
CO NABÍDKY, KDE ÚDAJNĚ NEZAPLATÍTE ŽÁDNOU PROVIZI?
Někdy slyšíme vábení, od realitních makléřů, a slibů, že za jejich služby nebude prodávající nic platit, protože provizi jim zaplatí kupující, s nímž podepíše smlouvu. Je to ale jen čistě pokřiveně přednesená skutečnost. Ve finále kontrakt prodávajícího vyjde úplně stejně i včetně nákladů za provizi pro realitního makléře. Je to něco, jako legální podvod na majiteli nemovitosti. Je potřeba si totiž uvědomit, že jiný zdroj peněz, než prodávaná nemovitost není. Realitní makléř nepracuje zadarmo, spíše za finančně významnou provizi a že žádný kupující nezaplatí nad rámec ceny ještě dalších 4%+DPH provizi realitnímu makléři jen proto, že si to on přeje. Udělali byste to snad vy? Každý kupující by v takovém případě „šel o dům dál“ a koupil by nemovitost levněji někde jinde. Realitní makléři jsou si tohoto podvodu velice dobře vědomi. Proto přesvědčí majitele nemovitosti o údajné nutnosti jít s cenou ještě níž a stlačí tak cenu uměle dolů, aby si k ní mohl připočítat svoji odměnu. Nemovitost se i tak prodá za standardní tržní nebo i nižší cenu. I když majitel přímo makléře tedy neplatí, v konečném důsledku je to on, a ne kupující, kdo platí provizi realitního makléře penězi, které by měl pro sebe, při jiném způsobu řešení. Tím máme na mysli, pokud by si nemovitost prodával nebo pronajímal sám. Makléř má tendenci vždy kopat za toho, s kým má podepsanou smlouvu, a kdo mu přináší peníze, což je v tomto případě kupující. Navíc kvalitní služba prostě nemůže být zdarma. Doporučujeme proto maximální opatrnost a obezřetnost k realitním makléřům, kteří Vám přímo do očí, s plnou vážností budou nabízet služby a servis s tím, že je nezaplatíte ani jednou korunou. Nebo opravdu věříte ve svém životě, že Vám dá někdy něco zadarmo? Že pro Vás bude někdy někdo pracovat zadarmo?
